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Amministratore di Condominio: nomina e revoca

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Nomina obbligatoria dell’Amministratore:

L’articolo di riferimento è il 1129 c.c. La normativa seguente si applica solo quando la nomina dell’Amministratore è obbligatoria per legge:
la richiesta di nomina può essere fatta anche da un solo condòmino.
L’assemblea del condominio è l’unico organo legittimato alla nomina dell’Amministratore.

Tuttavia, cosa succede se non si giunge ad un accordo sul nominativo oppure in caso di inerzia dell’assemblea a fronte della richiesta di nomina?
In tali rari casi, la nomina viene fatta dall’autorità giudiziaria competente anche su richiesta di un solo condòmino.

Amministratore dimissionario:

Può capitare che un Amministratore, allo scadere del suo mandato annuale, decida di dimettersi, comunicandolo all’assemblea con congruo avviso.
Qualora l’assemblea non provveda alla nomina di un sostituto, anche l’A. uscente e dimissionario può fare richiesta di nomina all’autorità giudiziaria.
Tale possibilità è prevista in quanto fino a che l’A. in carica non venga sostituito, è suo malgrado responsabile dell’edificio ed è tenuto ad esercitare le sue funzioni almeno nel compimento di atti ordinaria gestione.

Riforma del condominio:

La legge di riforma del condominio (l. 220/2012) ha disciplinato in maniera più completa la procedura di nomina e revoca dell’A., specificando gli adempimenti obbligatori che questo deve compiere all’atto della nomina o del rinnovo dell’incarico.
Contestualmente all’accettazione della nomina o al rinnovo del mandato, l’A. deve fornire ai condòmini i propri dati anagrafici e professionali e il codice fiscale, gli orari di ricevimento al pubblico, l’indirizzo dell’ufficio, recapiti telefonici ed eventuale indirizzo e mail. Se si tratta di società, deve comunicarne la sede legale e la denominazione.

Inoltre l’A. a pena di nullità della nomina, è tenuto a comunicare analiticamente l’importo del compenso richiesto per lo svolgimento della sua attività. Nella pratica, tali oneri sono assolti allegando alla convocazione dell’assemblea ordinaria, il preventivo delle competenze dell’A., in cui il professionista specifica nel dettaglio quanto richiesto dalla normativa vigente.
In sostanza, l’A. deve trasmettere ai suoi clienti un immagine di trasparenza e comunicare loro tutto ciò che si renda necessario per la sua reperibilità.

L’Assemblea può subordinare la nomina dell’A. alla stipula di una polizza assicurativa professionale per l’esercizio delle sue funzioni, il cui costo grava interamente sul professionista, in quanto è l’unico beneficiario della polizza. Essa costituisce sicuramente una forma di garanzia per i condòmini.

Come è possibile sapere chi sia l’Amministratore di un edificio? Ciò può risultare necessario, non solo per i condòmini che possono non ricordare il suo nome ma anche per eventuali operatori esterni che necessitano di mettersi in contatto con urgenza con il rappresentante legale dello stabile (es. forze dell’ordine, messi comunali, gestori comunali di utenze elettriche, idriche o di gas etc.).
La normativa prevede che l’A. affigga nei locali di maggior passaggio e di uso comune una targa in cui sia riportato il nome dello studio, il domicilio e i recapiti telefonici.

Quale maggioranza deliberativa è prevista per la nomina?

Si applica il secondo comma dell’articolo 1136 c.c., per cui si richiede una criterio di doppia maggioranza: almeno la metà più uno delle teste (condòmini) e almeno la metà più uno dei millesimi (501 millesimi). L’art. 1136 c.c.  comma 2 cita testualmente “maggioranza degli intervenuti”, a mio parere va interpretato come i partecipanti al condominio, non come coloro che prendono parte all’assemblea.

La durata dell’incarico è di un anno anche se molti ritengono che sia stata di fatto estesa a due, con la riforma del 2012.

Personalmente, ritengo che sia più opportuna e corretta una nomina convalidata tutti gli anni.

Revoca dell’Amministratore:

La revoca dell’Amministratore può essere disposta in qualsiasi momento dall’assemblea. Viene deliberata con le stesse maggioranze previste per la sua nomina (art. 1136 cc.c. comma 2).
Così come abbiamo visto per la nomina, anche la revoca può essere disposta dall’autorità giudiziaria, anche su richiesta di un solo condòmino.
Quando?
In caso di gravi irregolarità, nel caso dell’art. 1131 c.c.comma 4 e quando non rende il conto della gestione patrimoniale del condominio (6 mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile).

Alcuni esempi di gravi irregolarità dell’Amministratore:

– omessa convocazione dell’assemblea condominiale annuale per l’approvazione del rendiconto economico;
– mancata esecuzione delle deliberazioni assembleari o di provvedimenti giudizari e amministrativi;
– la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente intestato al condominio;
– gestione che possa generare confusione tra la gestione del patrimonio del condominio e quello personale dell’Amministratore;
– aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari, a tutela del condominio (es. cancellazione di ipoteca giudiziale posta su di un immobile a tutela del credito condominiale);
– l’aver omesso di esperire azione giudiziaria per la riscossione del credito condominiale (es. mancata attuazione del decreto ingiuntivo ex art. 63 comma 1 Disp. Att c.c.)
– inesatta o incompleta indicazione dei dati anagrafici e professionali;
– non aver curato il registro di anagrafe condominiale;
– aver omesso di curare la tenuta del registro dei verbali di assemblea;
– non aver fornito al condòmino che ne abbia fatto richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e in generale di tutto ciò che riguarda l’amministrazione dello stabile;

Conclusioni:

In conclusione,
l’Amministratore può essere nominato solo dall’assemblea di condominio.
Può essere nominato dall’autorità giudiziaria solo quando l’assemblea non giunge ad un accordo sulla nomina e rimane inerte. Si può ricorrere all’autorità giudiziaria solo quando la sua nomina risulta obbligatoria (dal nono condòmino in su).

Le maggioranze per la nomina e per la revoca sono quelle previste dall’art. 1136 comma 2 c.c.: metà più uno delle teste, metà più uno dei milleismi.
L’edificio nel suo complesso ha valore di 1000 millesimi, quindi, sono richiesti almeno 501/1000.
Per gli addetti ai lavori, l’articolo di riferimento è il 1129 c.c., che rappresenta la Bibbia per un buon Amministratore.

Invito tutti i condòmini a leggerlo con attenzione!

Amministratore di Condominio: nomina e revoca

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