Oggi parliamo di una situazione molto frequente nei Condomini: cosa succede quando un condòmino decide di vendere il suo appartamento?
Premessa:
Innanzitutto è fondamentale sapere che nella gestione patrimoniale per le parti comuni di un edificio, esistono due bilanci.
Si ha un bilancio preventivo di spesa, con cui l’Amministratore raccoglie i soldi per garantire una corretta manutenzione dello stabile (le cosidette spese condominiali). Poi esiste un bilancio consuntivo, che consiste nell’insieme dei costi sostenuti dall’Amministratore per porre in essere la manutenzione dell’edificio.
In sostanza, è importante capire che un Condominio non si alimenta da solo, i fornitori e le utenze (elettrica, idrica, di riscaldamento) prevedono chiaramente una spesa. Tale spesa viene colmata e soddisfatta dagli entroiti che i condòmini versano a scadenze predeterminate (le rate condominiali), nel conto corrente intestato al Condominio.
Cosa succede in casi di vendita di un appartamento?
Cosa succede se nell’arco dell’anno, in un qualsiasi momento, un proprietario decide di vendere il proprio immobile?
E’ bene ricordare che un anno contabile di gestione dura dodici mesi.
Pertanto, se un proprietario decide di vendere il suo immobile, risponderà delle spese condominiali sino a quando non cederà il suo diritto di proprietà tramite un atto di vendita: il rogito.
Facciamo un esempio: se il Sig. Bianchi decide di vendere in data 1 giugno dell’anno in corso e l’esercizio contabile del Condominio decorre dal 1 gennaio al 31 dicembre del medesimo anno, saranno a suo carico le spese condominiali inerenti il periodo che intercorre dal 1 gennaio sino alla data fissata per il rogito (nel nostro esempio, il 1 giugno).
La prassi notarile:
E’ ormai prassi consolidata che lo studio notarile prescelto per gestire la compravendita chieda all’Amministratore la situazione contabile aggiornata dei pagamenti del condòmino venditore.
Ora, mi preme sottolineare che sull’Amministratore non grava alcun obbligo di conteggio delle spese a carico della proprietà venditrice. Il conteggio redatto dall’Amministratore consiste in un atto di pura cortesia nei confronti sia dello studio notarile sia nei confronti della proprietà venditrice, al fine di evitare ai soggetti coinvolti eventuali e future dispute.
Spesso tali conteggi vengono effettuati in maniera gratuita dall’ Amministratore, ma tale operazione non è dovuta.
Peraltro, spesso gli studi notarili si riducono all’ultimo momento a chiedere all’Ammininistratore i conteggi ripartiti, ma sopratutto nel caso di utenze centralizzate e che sono di per se stesse, molto onerose, la cosa non è immediata e richiede tempo.
Nulla è scontato:
La cosa ideale sarebbe che le comunicazioni venissero trasmesse per tempo all’Amministrazione condominiale, così da poter effettuare i conteggi con la dovuta calma e precisione, onde evitare di incorrere in errori, di cui verrebbe comunque chiamato a rispondere l’Amministratore stesso.
Come avviene il conteggio?
L’Amministratore, considerando la spesa condominiale annuale, conteggia i costi relativi ai giorni di gestione dell’anno finanziario a carico del proprietario venditore, sino alla data del rogito. Poi attribuisce al proprietario acquirente i costi inerenti i giorni successivi alla data del rogito sino alla chiusura dell’esercizio finanziario del Condominio.
Accertamenti dei debiti e dei crediti per tutti:
Generalmente, tanto lo studio notarile quanto il proprietario venditore, negli ultimi anni, chiedono all’Amministratore la cosidetta lettera liberatoria. In tale lettera l’A. dichiara che il venditore ha assolto a tutti gli oneri condominiali.
Due cose fondamentali da segnalare: la lettera liberatoria non è un atto dovuto, sta nella buona volontà e professionalità dell’A. procedere ai conteggi, onde evitare complicazioni future agli aventi causa. Poi le spese a carico del venditore sono conteggiate inevitabilmente sulla base di un bilancio preventivo di spesa.
In sostanza, le spese effetive di gestione emergono solo a bilancio consuntivo. Non è possibile sapere con anticipo quali e quanti saranno le spese e i costi definitivi sostenuti per la manutenzione delle parti comuni.
Quindi, è possibile che a chiusura del bilancio consuntivo, il proprietario acquirente si trovi con una posizione contabile finale a debito o a credito rispetto al Condominio.
Obblighi presunti dell’Amministratore:
Fondamentale è rammentare che da un punto di vista giuridico, l’Amministratore si rivolgerà esclusivamente a colui che, a chiusura di bilancio, risulta essere l’effettivo proprietario. Dopo la vendita, non intercorre più nessun rapporto giuridico e di mandato con il proprietario precedente.
Eventuali posizioni a debito o a credito tra le parti (venditore e acquirente) devono essere risolte tra le stesse. E’ importantissimo ricordare che l’Amministratore imputa le spese all’unità immobiliare, per tot giorni al proprietario cedente, per i restanti giorni successivi al rogito, al proprietario subentrante.
Cosa succede al proprietario venditore che non paga i debiti condominiali?
Cosa succede se il proprietario venditore non versa l’importo residuo delle spese condominiali?
In tal caso, entra il gioco il disposto dell’articolo 63 Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, comma 3 e 4.
Chi subentra nella proprietà di un immobile, è obbligato solidalmente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Pertanto, in tal caso, chi subentra nella proprietà di un immobile, è obbligato in solido al venditore al pagamento delle spese condominiali.
Tuttavia, è importante tenere a mente che tale principio di solidarietà sussiste fino al momento in cui sia trasmessa all’Amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto di proprietà (rogito). Ciò è richiesto dalla nuova normativa (legge 220 /2012).
Una volta che l’atto di vendita venga trasmesso all’Amministratore, questi agirà per la riscossione dei debiti condominiali solo nei confronti dell’attuale proprietario.
Poi sta alle parti coinvolte, senza coinvolgere il Condominio, accordarsi in caso di posizioni a debito o a credito. L’Amministratore nulla può più nei confronti di chi abbia venduto e trasmesso atto di compravendita. Da quel momento, per l’A. esiste solo l’attuale proprietario, in qanto non esiste più alcun rapporto di mandato con chi ha venduto (ex condòmino).
Lettera liberatoria per debiti condominiali:
Ecco perchè è essenziale la lettera liberatoria in cui l’A. dichiara che tutti i debiti condominiali sono stati assolti ( da ricordare a bilancio preventivo) perchè, in caso di mancato pagamento delle spese condominiali, ne risponde in toto l’acquirente.
Ora, altra cosa fondamentale da sapere, è che il proprietario subentrante nel diritto di proprietà, risponde solo dei debiti condominiali dell’anno in corso e di quello precedente. Quindi non tutti gli eventuali debiti sono a carico dell’acquirente. Nel bilancio consuntivo verrà considerato solo l’importo dell’anno gestionale dell’anno di riferimento e di quello precedente, non anche degli anni precedenti (art. 63 Disp. Attuazione Codice Civile).
Conclusioni:
Solo dopo esibizione della ricevuta contabile di avvenuto pagamento delle spese condominiali a carico del proprietario venditore, l’A. procederà a redigere lettera liberatoria.
Qualora così non si procedesse, per eventuali spese non versate ma dichiarate pagate, ne risponderà l’Amministratore medesimo.
Tuttavia, ribadisco che non si tratta di un atto dovuto, bensì posto in essere da un professionsita che contribuisce fattivamente a prevenire problemi futuri, con buona pace di tutti!