La comodità di avere un ascensore:
Un ascensore si compone di queste parti fondamentali: cabina, argano, anche detto macchina di trazione, funi di trazione e scheda elettronica, che è il vero e proprio cervello dell’impianto.
Ce ne sono altre ma queste sono essenziali.
Di sicuro un ascensore è molto comodo. Pensate a quando si torna a casa dalla spesa pieni di borse e sacchetti e si “carica” tutto dentro l’ascensore, piuttosto che fare tre rampe di scale a piedi!
Tutavia, un impianto elevatore richiede molta manutenzione e un elevato consumo di corrente elettrica.
Tutto ciò comporta un aumento dei costi e incide notevolmente sulle spese condominiali.
Ascensore esterno, installato successivamente
E’ possibile installare ex novo un ascensore in condominio?
E’ una delle domande più frequenti che vengono poste ad un Amministratore.
Si può affermare senza ombra di dubbio che è possibile installare un ascensore in un condominio che ne è privo.
Mettiamo il caso di un condòmino che abita in un edificio privo di ascensore e vorrebbe farlo installare, per comodità o per problemi di salute o per sopraggiunta anzianità. I motivi possono essere diversi e tutti legittimi.
E’ neccessaria l’approvazione dell’Assemblea di condominio?
Dipende. Secondo una recente quanto rivoluzionaria sentenza della Corte di Cassazione, la n. 20713/2017, il condòmino che ne fa richiesta, può procedere a installazione di ascensore anche senza autorizzazione assembleare, a condizione però che se l’impianto sia suscettibile di utilizzazione separata e sempre nel rispetto dell’art. 1102 c.c .
Nella maggioranza delle situazioni, tuttavia, è prevista l’autorizzazione in sede assembleare, che peraltro mette al sicuro i condòmini da eventuali contestazioni e garantisce una pacifica convivenza tra gli stessi.
Che maggioranze deliberative ci vogliono?
Innanzitutto, l’installazione ex novo di un ascensore costituisce una innovazione ex art. 1120 c.c:
Bisogna distinguere se si tratta:
- di una innovazione diretta al miglioramento e/o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 comma 1),
oppure
- di un intervento volto all’eliminazione di barriere architettoniche negli edifici privati, come dispone la legge n. 13 del 9 gennaio 1989, a tutela dei disabili.
Nel primo caso, si richiede il quorum deliberativo ex art. 1136 comma 5, quindi la proposta di installazione dell’ascensore va approvata dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (la metà più uno ) e i due terzi del valore dell’edificio.
Nel secondo caso (abbattimento barriere architettoniche) è sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136 comma 2, cioè si richiede la maggioranza degli intervenuti (la metà più uno) e almeno la metà del valore dell’edificio. Quindi la legge prevede una procedura deliberativa più snella e veloce.
Cosa si intende per valore dell’edificio: il valore millesimare di ciascuna unità immobiliare (art. 1118 c.c.).
Pulsantiera
Chi concorre alle spese di manutenzione dell’ascensore?
In generale, alle spese per la manutenzione delle parti comuni (art. 1117 c.c.) , concorrono tutti i condòmini, in base all’art. 1123 c.c comma 1, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno espresso in millesimi.
Oppure, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, art. 1123 comma 2.
Quindi, se parliamo di un impianto elevatore già esistente, concorrono alle spese per la manutenzione dell’impianto tutti i condòmini che se ne possono servire, non importa se poi lo usino o meno. In condominio conta l’utilizzo potenziale delle parti comuni.
Nel caso di installazione ex novo di un ascensore, alla spesa per il nuovo impianto concorrono solo i proprietari che decidono di servirsene. Tuttavia è importante sapere che è possibile per gli altri condòmini partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’ascensore, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’installazione, aggiornate al valore attuale (rif. art. 1121 c.c. comma 3).
Obblighi normativi per l’Amministratore:
La normativa di riferimento è costituita dal D.P.R. n162 del 30 aprile 1999 e dal D.P.R. 214/2010 che modifica in parte la precedente norma ed è stato realizzato in attuazione della direttiva comunitaria n. 24 del 2006.
Tra le diverse incombenze normative, qui cito soltanto l’obbligatorietà della verifica periodica biennale .
Quindi, ogni due anni, un ingegnere qualificato iscritto ad un organismo certificato (ce ne sono diversi) verifica il corretto funzionamento dell’impianto.
Cosa succede qualora venisse riscontrato un malfunzionamento che compromette la funzionalità o la sicurezza dell’impianto?
Viene redatto un verbale con esito negativo dall’ente certificato.
Il verbale viene consegnato all’Amministratore che deve assolutamente attenersi alle prescrizioni in esso contenute. L’Amministratore non deve mai sottovalutare le problematiche agli impianti elevatori, perchè ne va della sicurezza delle persone che vengono trasportate.
L’Amministratore è il Responsabile della Sicurezza del condominio.
Problemi più frequenti:
Malfunzionamento dell’argano:
L’Amministratore decide di effettuare un sopralluogo all’interno della sala macchina di un ascensore e così riscontra un malfunzionamento dell’argano.
A cosa serve l’argano? E’ la parte meccanica che permette il sollevamento in verticale della cabina, si definisce anche macchina di trazione.
Dal video, è evidente il deterioramento del gruppo argano: i componenti meccanici sono molto rumorosi. Pertanto, c’è il rischio di rottura dei meccanismi interni che possono rendere inagibile l’impianto.
La soluzione? Purtroppo in tali casi non si può fare altro che sostituire l’argano, le funi di trazione e i tiranti di collegamento a questo collegati. Si deve sostituire anche il limitatore di velocità.
Cosa serve il limitatore di velocità? E’ un dispositivo di sicurezza
che, in caso di emergenza, arresta l’ascensore, sia
meccanicamente che elettricamente.
Per un intervento del genere, la spesa si aggira attorno ad € 5000.
Rottura della scheda elettronica:
La scheda elettronica dell’impianto è quella che fa muovere l’ascensore. Se si deteriora per vetustà o per difettosità, non c’è altra soluzione che sostituirla. Tale intervento è oneroso, a seconda della grandezza della macchina.
Sostituzione di funi:
Anche le funi di trazione sono soggette a usura. Come si può ben dedurre, non si può fare a meno di sostituirle.
In conclusione…..
L’ascensore è un impianto delicato. Richiede un controllo periodico da enti certificati a ciò preposti.
