Studio Solitari

Il difficile ruolo del Condòmino

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Normativa di riferimento:
Capo I della Comunione in generale e Capo II del Condominio negli Edifici- Da Art. 1100 ad art. 1139 c.c.

Ritengo utile e opportuno soffermarsi sul ruolo del condòmino, perchè già dalla stessa normativa è evidente che gli articoli dedicati a tale figura sono molto più numerosi rispetto a quelli dedicati al ruolo dell’Amministratore. Ed è giusto così, in quanto il condòmino è il vero soggetto agente e paziente di tutta la normativa in ambito condominiale.

 

 

Svantaggi di essere condòmino:

Essere condòmino non è assolutamente semplice. Vivere in un edificio, condividendo spazi comuni, insieme ad altri nuclei familiari è difficilissimo. Basti pensare quanto sia limitante per i tempi, le abitudini e gli spazi condividere un appartamento, altrettanto succede in condominio. I rapporti di vicinato spesso comportano dei conflitti, proprio perchè la condivisione spesso genera insofferenza e non ci si sente liberi in casa propria.

Vantaggi di essere condòmino:

Tuttavia, abitare in condominio presenta sicuramente  indubbi vantaggi. Primo fra tutti, la condivisione delle spese per la manutenzione delle parti comuni: rifare un tetto, ristrutturare le facciate, installare una nuova caldaia centralizzata, etc., sono interventi molto onerosi e la ripartizione di tali spese su molte persone rende il tutto più facilmente realizzabile.

Prima di tutto, è necessario comprendere questo importante concetto: il termine “condominio”(dal latino cum dominium) già per la sua stessa etimologia sta a indicare che consiste nella comunione di più persone.

Cosa hanno in comune questi soggetti: gli spazi, le cosidette parti comuni (art. 1117 c.c.).

 

Godimento delle parti comuni:

La disciplina in materia di condominio non fa altro che regolamentare l’utilizzo e la manutenzione di tali spazi. Le parti comuni appartengono a tutti e non, come spesso la pratica dimostra, a nessuno. A tal proposito, uno degli articoli più importanti è l’art. 1102 c.c.comma 1: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto “.

 

Esempi:

In base alla mia esperienza, sono numerosissimi i casi di clienti che si lamentano perchè uno o più condòmini utilizzano una parte comune (tipo giardino condominiale, tetto, sala condominiale etc.) senza chiedere il permesso a nessuno.

Ora, ciò è possibile ma come stabilisce l’art. 1102 c.c., deve avvenire nel rispetto del parimenti uso degli altri partecipanti.

La parte comune può essere utilizzata dal condòmino ma ad una condizione:  il medesimo utilizzo fatto da un partecipante non deve impedire anche ad altri di farne potenzialmente lo stesso utilizzo.

 

Uso del tetto dell’edificio:

L’esempio classico è quello della installazione di pannelli solari o fotovoltaici sul tetto. Il condòmino può installare i pannelli,  previa autorizzazione assembleare, ma l’utilizzo della porzione del tetto non deve pregiudicare che anche altri condomini possano fare altrettanto, cioè, deve esserci la possibilità per tutti di farne lo stesso utilizzo.

Non è necessario che  gli altri condòmini lo facciano nell’immediato, è altresì essenziale che in potenza ciò possa accadere. Ovviamente è imprescindibile l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. comma 2, perchè non bisogna dimenticare che si va ad agire su di un bene (tetto, giardino etc.) che appartiene a tutti.

 

Giardino comune:

Altro esempio, molti miei clienti manifestano il desiderio di piantare nel giardino condominiale pianticelle da orto. Ciò è possibile, sempre previa comunicazione all’assemblea, ma lo spazio dell’area verde utilizzato a scopi privati non deve pregiudicare lo stesso utilizzo da parte degli altri condòmini che poi sono liberi o meno di attuarlo.

 

Pagamento delle spese condominiali da parte del condòmino:

Altro obbligo importante per un condòmino è quello di versare le spese condominali (articolo 1104 c.c.).

Questo è un dovere fondamentale anche perchè se disatteso, comporta la facoltà per l’Amministratore di procedere contro il condòmino moroso con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 Disposizioni di Attuazione del Codice Civile).

 

Regolamento di Condominio:

Altro importante articolo è l’art. 1106 c.c. comma 1. “Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente (art. 1105 c.c ), può essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune“.
La redazione di un Regolamento di condominio è obbligatoria quando l’edificio consta di almeno dieci unità immobiliari.
Anche se non guasterebbe affatto negli edifici di più ridotte dimensioni.

Il Regolamento, come dice la parola stessa, detta una serie di regole deputate ad un corretto uso della cosa comune, al rispetto di determinati comportamenti e disciplina gli organi di gestione del condominio (Amministratore, Assemblea).

Intervento dell’Amministratore:

L’Amministratore ha il preciso dovere di far rispettare il Regolamento di Condominio (art. 1130 comma 1 c.c.) Quante volte noi Amministratori siamo chiamati dai clienti perchè il cane del vicino abbaia in modo intollerabile, i vicini fanno troppo rumore o la grigliata estiva ha intriso di cattivo odore i panni appena stesi?
Ecco, il Regolamento costituisce un’ ottima guida per il condòmino sui comportamenti che possono risultare dannosi o quanto meno fastidiosi nella vita condominiale.

 

Tipologie di Regolamento condominiale:

Esistono due tipi di Regolamento condominiale:

Regolamento contrattuale, ossia, alla nascita del condominio, redatto dal costruttore e allegato al contratto di compravendita.

Regolamento consensuale. Si verifica quando tutti i condòmini  redigono e approvano all’unanimità un Regolamento. Situazione più unica che rara, quasi  quanto vincere alla lotteria.

 

Consiglio dell’Amministratore al condòmino:

Il Regolamento va rispettato, perchè altrimenti non sarebbe un Regolamento.

La condivisione in realtà non è solo degli spazi comuni. Esistono rapporti di vicinato. Anche ciò che succede all’interno dei nostri appartamenti può creare qualche forma di intolleranza.

Non va dimenticato che si vive in una sorta di comunità.  Il bene comune va utilizzato con lo stesso rispetto che si ha nei confronti di casa propria.

Le parti comuni sono di tutti, quindi rispettarle è fondamentale!

 

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