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Assicurazione-polizza condominiale: come, quando, perchè

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L’assicurazione condominiale si definisce polizza globale fabbricato.
La definizione stessa fa riferimento al termine più importante: fabbricato.
Nel senso che è un’assicurazione applicata all’edificio nel suo complesso, non è un’assicurazione personale.

Altra cosa essenziale: la polizza globale fabbricato non è obbligatoria. A meno che non sia prevista dal Regolamento contrattuale del condominio.

Tuttavia, per quanto non obbligatoria, è fortemente consigliabile.

Soggetti contraenti-modalità di stipula della polizza:

La polizza ha durata annuale, va rinnovata tutti gli anni, alla sua scadenza. I contraenti sono da un lato l’amministratore, in qualità di rappresentante legale dell’edificio, d’altro lato la compagnia assicuratrice.
Di norma, è l’assicuratore che rammenta all’amministratore di versare il premio di copertura.
Il pagamento dell’assicurazione può avvenire tramite assegno o a mezzo di bonifico bancario.
A fronte dell’avvenuto pagamento, la compagnia assicuratrice rilascia all’amministratore la quietanza di pagamento, che fa fede dell’avvenuto contratto.

Finalità della polizza:

La domanda fondamentale che molti condòmini pongono è la seguente: a cosa serve l’assicurazione del condominio?
L’assicurazione copre determinati danni materiali all’edificio e danni personali a terzi. Ossia essa interviene in caso di accadimenti materiali dannosi e accidentali alle parti comuni del condominio e in caso di danni fisici ai condòmini o a estranei che si trovano a transitare nell’area condominiale.
Un aspetto fondamentale che va assolutamente chiarito è il seguente: la polizza condominiale interviene solo in caso di danni materiali accidentali, non in caso di danni materiali conseguenti alla vetustà dell’edificio. I danni conseguenti all’ammaloramento cagionato dal tempo e dall’età del condominio non sono coperti dalla polizza.

Facciamo degli esempi di danni causati da vetustà non coperti dall’assicurazione : infiltrazioni cagionate dal deterioramento della guaina della copertura, distaccamento di porzioni di tinteggiatura delle pareti, sgretolamento del cemento armato dei balconi a seguito di infiltrazioni di acqua perchè la impermeabilizzazione del terrazzo si è ammalorata negli anni o è del tutto inesistente.

In sostanza, l’assicurazione copre solo i danni che sono conseguenza di eventi fortuiti e accidentali.

Tubazione di rete fognaria rotta
Tubazione di rete fognaria rotta

Struttura della polizza:

La polizza generalmente si compone di tre sezioni:

 Sezione danni ai beni:

Tale sezione riguarda solo ed esclusivamente le parti comuni di un edificio, non le proprietà private. In tal caso si ha la sezione Incendio. Questa è obbligatoria e va a coprire danni materiali come perimento totale o parziale del condominio in conseguenza di incendio e terremoto (clausola facoltativa ed eventuale) . Sono ricomprese le spese di demolizione e  sgombero delle macerie.
E’ importante ricordare che l’assicurazione copre il valore dell’edificio a nuovo e perfettamente abitabile.

Poi ci sono voci facoltative: danni prodotti da eventi socio-politici (es. tumulti, sommosse), da eventi atmosferici (grandine, alluvione, tifoni), da fenomeni elettrici (danni prodotti da corto circuito all’impianto elettrico condominiale).

 Sezione danni a terzi:

E’ una sezione importantissima.

Essa va a coprire i danni alle persone, siano esse condòmini o estranei ad esso (come i fornitori o amici e parenti dei condòmini), che si trovano all’interno della proprietà condominiale. Parliamo sempre di avvenimenti accidentali che accadono nelle parti comuni: fondamentale però è che sussita una sorta di responsabilità del condominio.

Facciamo un esempio: se un condòmino attraversa il cortile comune, inciampa e cade perchè distratto, in tal caso non si ravvisa alcuna responsabilità del condominio, in quanto l’evento lesivo è avvenuto per distrazione della persona.

Diverso è il caso del condòmino o del terzo che cade perchè nel cortile comune è stato lasciato inavvertitamente un tombino scoperto, oppure ci siano dei gradini spaccati o avvallamenti pericolosi.
In tal caso, si configura responsabilità del condominio, in quanto sono venute a crearsi delle situazioni pericolose dovute ad incuria, che hanno prodotto un danno.

Qui è fondamentale l’intervento tempestivo dell’amministratore nella manutenzione ordinaria delle parti comuni condominiali, al fine di prevenire qualunque situazione di pericolo.

Tubazione ripristinata
Tubazione ripristinata

Sezione danni da acqua:

Altra sezione essenziale. Le statistiche dei sinistri in condominio parlano chiaro: il 90% dei sinistri sono causati da danni da acqua: tubazioni rotte, pluviali scoppiati, grondaie forate.
In condominio, esiste una struttura capillare e complessa di tubazioni dedicate alla conduzione di acqua. Le tubazioni sono verticali (colonne di scarico) e orizzontali. Capita sovente che un tubo per assestamento del terreno o per vetustà si spacchi, ciò comporta fuoriuscita di acqua, con conseguente danno per le unità immobiliari o le aree esterne limitrofe.

La sezione danni da acqua presenta due grandi eccezioni alla polizza assicurativa: essa copre sia i danni prodotti da vetustà sia i danni alle unità immobiliari private (es. perdita di acqua a causa di tubazione rotta dell’appartamento posto al piano superiore che ammalora il soffitto dell’appartamento posto al piano inferiore).

Ovviamente le perdite di acqua vanno dall’alto verso il basso e non viceversa.

Consiglio dell’amministratore: inserire assolutamente la clausola facoltativa della ricerca del guasto, cioè il costo del muratore e dell’idraulico incaricati della ricerca dell’origine del danno.

Soffitto con evidente traccia di infiltrazione di acqua dal piano superiore
Soffitto con evidente traccia di infiltrazione di acqua dal piano superiore

Cosa bisogna fare in caso di danno:

Il condòmino deve avvisare tempestivamente l’amministratore, che si attiverà prontamente con la cd. apertura del sinistro.

Il sinistro è l’evento dannoso. L’apertura del sinistro deve avvenire per iscritto (va benissimo anche via mail). La comunicazione di apertura va effettuata dall’amministratore alla compagnia assicuratrice.
E’ importantissimo fotografare lo stato dei luoghi: quindi l’amministratore o il condòmino, devono fotografare lo stato dei fatti, in quanto è l’unica prova documentale che attesta l’avvenuto danno.

Spesso si sottovaluta questo aspetto. L’esperienza invece dimostra che un danno documentato con fotografie chiare ed esaustive spesso viene rimborsato senza alcun problema o obiezione dall’assicurazione.
Dopo la segnalazione scritta da parte dell’amministratore alla compagnia, questa invia sul posto un perito che verifica l’evento dannoso. Spesso il perito effettua il sopralluogo diversi giorni dopo l’accadimento del sinistro, per questo è importante fotografare lo stato dei luoghi e dei fatti, in quanto la risoluzione del problema deve essere immediata e veloce.

Sovente si verifica la seguente situazione: il perito va sul posto quando l’origine del danno e le sue conseguenze sono già belle che risolte. Ma è normale, in quanto si ravvisano circostanze urgenti che richiedono una pronta attivazione dell’ammnistratore.

Successivamente, l’amministratore comunica alla compagnia assicuratrice l’importo del danno.
Il perito valuta se il danno rientra tra quelli coperti dall’assicurazione. Qualora l’evento lesivo rientri tra quelli previsti, il perito liquida il danno, ossia propone all’amministratore l’offerta economica di risarcimento. Se la proposta risulta congrua e corrispondente al danno, l’Amministratore ha la facoltà di accettarla.
L’accettazione deve avvenire per iscritto.

Escavazione per ricerca di perdita acqua in giardino condominialeEscavazione per ricerca di perdita acqua in giardino condominiale

Fase conclusiva:

Siamo giunti alla fase conclusiva dell’iter di apertura del sinistro:
il tutto si conclude con il rimborso economico del danno da parte della compagnia assicuratrice tramite bonifico bancario o assegno sul conto corrente del condominio in tempi generalmente brevi (due settimane).

Ovviamente, il rimborso del sinistro avverrà solo nel caso in cui il danno rientri tra quelli inseriti nelle condizioni di polizza.

Consiglio dell’amministratore: stipulare polizze assicurative cosidette “all inclusive“, in modo tale da garantire copertura assicurativa a quanti più eventi lesivi possibili.

Costi:

Le polizze condominiali hanno un costo accettabile, generalmente incidono come spesa su ciascun condòmino di circa € 60,00 all’anno. Si tratta di una spesa più che giustificata, in quanto spesso evita l’esborso da parte dei condòmini di migliaia di euro per danni che in assenza di una polizza, non sono coperti e vanno tuttavia affrontati dai partecipanti al condominio.

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